Nabídka:


MAPA OBCE ŽATČANY

Rozpočet obce

FIRMY V NAŠÍ OBCI
 

Počasí Brno - Slunečno.cz

Farnost Žatčany

Mateřské centrum Budulínek

Cena a kvalita vody

STATISTIKA:

TOPlist  

Novinky ve zdanění převodu nemovitostí

Dědická daň už se neplatí!

Sazba daně z převodu nemovitostí – od 1. 1. 2014 nově „daně z nabytí nemovitých věcí“ – se nemění, zůstává ve výši 4 % ze základu daně. Změnil se však způsob stanovení základu daně, který vychází z tzv. "nabývací hodnoty".

U převážné většiny kupních či směnných smluv se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň.

Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % tzv. "směrné hodnoty" nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny (podle znaleckého posudku). Pro určení nabývací hodnoty nejběžněji převáděných nemovitých věcí (rodinné domy, rekreační objekty, garáže, pozemky, jejichž součástí jsou tyto stavby nebo s nimi tvoří funkční celek, pozemky bez trvalého porostu, bytové jednotky) si může poplatník zvolit, že podkladem pro stanovení základu daně nebude zjištěná cena (podle znaleckého posudku), nýbrž směrná hodnota. Ta vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, tj. se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci.

Prakticky to znamená, že pokud si poplatník vybere tento způsob určení nabývací hodnoty, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. K daňovému přiznání nedokládá znalecký posudek, ale je povinen vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci, kde uvede přesnou identifikaci nemovitosti, stavebně technické parametry a údaje vztahující se k bezprostřednímu okolí nabývané nemovitosti. Správce daně na základě těchto údajů vypočte směrnou hodnotu, z ní vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 % směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň vyměří platebním výměrem. Rovná-li se vyměřená daň přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru.

Pokud si však poplatník zvolí, že srovnávací cena bude odvozena od zjištěné ceny (podle znaleckého posudku), pak je poplatník povinen k daňovému přiznání doložit znalecký posudek. V daňovém přiznání si vypočte srovnávací daňovou hodnotu (vypočte 75 % zjištěné ceny) a porovná ji s cenou sjednanou (kupní). Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, je-li vyšší než cena sjednaná, v ostatních případech se základ daně stanoví z ceny sjednané. Pokud se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije zjištěná cena, může si poplatník v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj, tj. pro stanovení základu daně odečíst od nabývací hodnoty odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek. Vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání.

Lhůta pro podání daňového přiznání se nezměnila. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (u nemovitých věcí v katastru evidovaných). Například pokud katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 15. ledna 2014, poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do 30.4.2014.

Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie písemnosti), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (např. kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Vše uvedené platí přiměřeně i pro poplatníky podávající daňové přiznání při změně vlastnického práva k nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí.

Daňové přiznání poplatník nadále podává u toho správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc.

V případě kupních a směnných smluv může být poplatníkem tak jako doposud převodce (prodávající). V takovém případě je nabyvatel ručitelem. Účastníci smlouvy se však v kupní či směnné smlouvě mohou výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. Tento způsob je pro nabyvatele ve svých důsledcích výhodnější, neboť je od počátku aktivním účastníkem daňového řízení, platí daň přímo a nemusí tak zajišťovat částku na úhradu daně např. v úschově u notáře či advokáta tak, jak to řada kupujících činí, aby předešla komplikacím, pokud by převodce daň neuhradil. Ve smlouvě však musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí např. klauzule, že nabyvatel uhradí daň.

Při převodu nemovité věci ze společného jmění manželů či nabytí nemovité věci do jejich společného jmění budou manželé nově poplatníky daně společně a nerozdílně. To znamená, že podávají jedno daňové přiznání a v daňovém řízení vystupuje jeden z nich jako společný zmocněnec.

Daň dědická a darovací je nově zahrnuta pod daň z příjmů. Původní osvobození od daně dědické, které se vztahovalo na příbuzné v řadě přímé a pobočné, se rozšířilo i na poplatníky ostatní, což fakticky znamená, že se daň dědická již nebude platit. Osvobození od daně darovací zůstává obdobné stávajícímu.

Kdo musí a nemusí podat přiznání k dani z nemovitých věcí?

Někteří poplatníci budou muset v souvislosti se změnou zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, účinnou od 1. 1. 2014, podat do konce ledna 2014 daňové přiznání k dani z nemovitých věcí (do konce roku 2013 k „dani z nemovitostí“), ačkoliv žádnou nemovitost nenabyli ani nepozbyli. Důvodem je skutečnost, že u nich dojde ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně ve smyslu § 13a odst. 1 zákona o dani z nemovitých věcí, a to v důsledku změny některých ustanovení tohoto zákona. Tito poplatníci mají povinnost podat daňové přiznání na rok 2014 i tehdy, dojde-li u nich ke snížení daňové povinnosti.

Kdo musí podat přiznání v důsledku změny zákona o dani z nemovitých věcí?

- Majitelé vleček a majitelé staveb, které nejsou zdanitelnou stavbou podle zákona o dani z nemovitých věcí, tj. budovou nebo inženýrskou stavbou uvedenou v příloze zákona o dani z nemovitých věcí. Jedná se například o tzv. plošné stavby, které se nacházejí na jiných druzích pozemků, než je zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha.

- Majitelé staveb pro podnikání, kdy se za nadzemní podlaží pro výpočet sazby daně již nepovažuje takové nadzemní podlaží, jehož zastavěná plocha je menší než 1/3 zastavěné plochy stavby.

- Majitelé pozemků určených k zastavění zdanitelnými stavbami osvobozenými od daně ze staveb a jednotek podle § 9 odst. 1 písm. i) a j) zákona. Jedná se o pozemky určené k zastavění například stavbami vodáren, úpraven vody, kanalizačních zařízení, rozvodných zařízení nebo staveb pro veřejnou dopravu.

- Vlastníci pozemků pod bytovými domy rozdělenými na jednotky, kteří nejsou vlastníky žádné z jednotek v domě. Výjimkou je případ, kdy je takový pozemek ve vlastnictví státu nebo ve vlastnictví té obce, na jejímž území se nachází, neboť pak je od daně osvobozen a nemá povinnost daňové přiznání podat.

- Podílové fondy a fondy obhospodařované penzijními společnostmi, a to za nemovité věci, tvořící jmění těchto fondů.

Kdo naopak nyní přiznání podat nemusí?

Povinnost podat daňové přiznání nemá poplatník, který kromě bytu/nebytového prostoru a podílu na společných částech domu vlastní i podíl na společném pozemku přesahujícím zastavěnou plochu domu nebo na pozemku, který je užíván spolu s jednotkou a je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Tomuto poplatníkovi se sice v některých případech daň mírně zvýší, ale přiznání podávat nemusí. Správce daně mu daň vyměří z moci úřední. 

V případě dotazů či nejasností stran povinnosti podat přiznání je možné se obrátit na příslušné územní pracoviště finančního úřadu.

JUDr. David Stančík
tiskový mluvčí Finančního úřadu pro Jihomoravský kraj
nám. Svobody 4, 602 00 Brno
tel.: 542 192 157
e-mail: david.stancik@fs.mfcr.cz